Gdy ktoś zajmuje lokal bez ważnej umowy – nie płaci czynszu, nie ma zgody właściciela, a mimo to w nim przebywa – mówimy o bezumownym korzystaniu. Właściciel ma wtedy prawo żądać odszkodowania. Nie chodzi tu wyłącznie o eksmisję. Straty, które ponosi właściciel, mogą być znaczące i da się je dochodzić w sądzie.

Odszkodowanie przysługuje niezależnie od tego, czy lokal był zajęty przez byłego najemcę, członka rodziny, byłego partnera czy osobę, która wprowadziła się samowolnie. Istotne jest to, że nie ma ważnej umowy ani tytułu prawnego do zajmowania lokalu.

Wysokość roszczenia nie jest ustalana dowolnie. Właściciel powinien określić kwotę, jaką mógłby uzyskać z tytułu najmu lokalu, gdyby nie był on zajmowany. Często są to lokalne stawki rynkowe. Jeżeli wcześniej istniała umowa, sądy zazwyczaj przyjmują, że dotychczasowy czynsz może być punktem wyjścia do obliczeń.

Ważne: nie trzeba wykazywać konkretnej szkody finansowej – wystarczy sam fakt, że właściciel został pozbawiony możliwości swobodnego dysponowania swoją nieruchomością i uzyskiwania z niej pożytków.

Pierwszym krokiem jest wezwanie osoby zajmującej lokal do zapłaty określonej kwoty za konkretny okres – z reguły licząc od dnia wygaśnięcia umowy (lub od dnia, w którym właściciel wycofał zgodę na dalsze zamieszkiwanie) do chwili opróżnienia lokalu. Dobrze, jeśli wezwanie zostanie doręczone listem poleconym lub za potwierdzeniem odbioru – by mieć dowód na późniejsze etapy.

Jeżeli lokator dobrowolnie nie płaci ani nie wyprowadza się, pozostaje pozew. Można domagać się zarówno zapłaty za przeszłość, jak i bieżącego wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu aż do opróżnienia. Sprawa toczy się przed sądem cywilnym, a właściciel powinien przygotować: dokument potwierdzający tytuł własności, kopię wcześniejszej umowy (jeśli była), wezwania do zapłaty oraz ewentualne dowody na wysokość rynkowego czynszu (np. ogłoszenia z podobnych nieruchomości).

Warto też wiedzieć, że jeśli lokator jest w lokalu wbrew prawu, nie ma podstaw, by korzystał z ochrony wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów – szczególnie jeśli chodzi o kwestie finansowe.